蓝光家宝服务Sprint香港证券交易所规模扩张和增值服务背后的资本故事观点房地产网络视点房地产网络观点从2018开始,房地产服务公司资本化步伐加快,住房公司已将自己的房地产上市公司拆分独立或退出新的第三板,为香港证券交易所主板市场争取更好的流动性和更强的融资能力。蓝光发展的物业服务公司四川蓝光嘉宝服务集团有限公司就是其中之一。10月8日,Blu ray Garbo在香港证交所首次公开募股,发行42916200股,每股30.60港元,每股39港元。假设发行价定为每股39港元,最多可筹集15亿5920万港元。资料显示,2018年7月,蓝光嘉宝从新三板退市。经过四个多月的筹备工作,它不停地奔赴香港证券交易所。在短短一年多的时间里,Blu ray Garbo即将完成从新第三板到香港证券交易所的完美转变。资本市场喜欢什么样的公司?2014年以前,物业服务业作为房地产市场的一个细分市场,资本市场并没有给予太多关注。直到2014年6月,色彩生活第一次打开了香港资本市场的大门。在资本的推动下,房地产业发展进入了高速发展时期。然而,自2018以来,Yasheng、碧桂园服务、新城乐、嘉宅业、永胜生活服务等地产公司纷纷登陆香港证券交易所,房地产企业受到了越来越多的关注。仅2018年上市的物业服务公司就超过了2014-2017年的总数。从房地产新媒体不完全统计的角度来看,截至2018年底,香港上市房地产上市公司的市盈率在13.8倍至39.8倍之间。兴业证券称,香港上市的七家典型房地产公司2019的市盈率区间为11.1倍至26.6倍,跨度仍较大。可以看出,无论是2018年资本市场企业估值,还是2019年估值数据的预测,能够获得较高估值的房地产企业具有以下两个特点:一方面,由于房地产服务业属于房地产子行业,尺度效应同样适用。在估值较高的房地产企业中,管理面积、储备面积、储备面积增速等规模指标远高于行业平均水平。另一方面,正是物业公司建立的物业服务体系,才能使物业服务业产生溢价,包括智能平台、产品服务平台等。虽然资本市场上物业服务公司的估值维度有很多方面,但目前,已有较多的在手和潜在的物业服务合同,或具有较强服务溢价能力的企业,受到了更多的关注。在此背景下,物业服务企业主动圈地,扩大规模,有利于促进产业集中度的加快。

同时,他们不断寻找新的利润增长点,除了基本的物业服务外,主要是增值业务。事实上,2018至2019年9月,内地八家物业服务公司在香港成功上市,首次发行超过86亿港元(以及推出售后服务)。从资金使用的角度来看,超过60%的资金用于通过收购和收购扩大现有业务规模,近20%的资金用于开发智能平台和APP应用,即增值业务。蓝光嘉宝资本故事物业服务公司因负债水平低、盈利能力强而受到资本市场青睐。但需要注意的是,随着越来越多的物业公司上市,资本市场选择的目标越来越多,如何在激烈的竞争环境中保持关注,是物业服务公司新一轮的思考。那么,蓝光嘉宝为何成为资本市场的下一个目标呢?数据显示,蓝光家宝服务于2000年在成都成立。主要为住宅物业、商场、写字楼、工业园区、酒店等商业项目提供专业的物业管理服务、咨询服务和社区增值服务。截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务业务已扩展至中国69个城市,管理项目436个,已签约但未交付项目48个。管理建筑面积从2016年的24184万平方米增加到2019年6月30日的6331万平方米。值得注意的是,从2016年到2018年,蓝光嘉宝服务管理区年均复合增长率达到58.2%,而百强物业服务企业年均复合增长率为16.7%。一方面,蓝光嘉宝服务受益于母公司蓝光开发和销售业绩的持续增长,从2016年销售面积的持续增长28.2万平方米,到2018年实现销售面积80.2万平方米,带来了可观的储备面积。另一方面,蓝光嘉宝服务通过项目委托、收购收购、轻资产联盟等方式积极开拓市场。截至2019年上半年,第三方房地产开发商提供的蓝光嘉宝服务占在建总面积的57.1%。同时,蓝光嘉宝服务也将过于集中的单一区域布局风险稀释。2016年至2018年及2019年半年,四川省物业管理面积分别占公司总建筑面积的76.0%、54.7%、55.0%和54.0%。该地区的收入比例也有所下降,从2016年占公司总收入的82.4%降至2019年半年的59.8%。

规模增长带来的红利也反映在收入等财务数据中。2018年,蓝光嘉宝实现营业收入14.64亿元,比上年增长58.6%;实现净利润2.97亿元,比上年增长59.7%。这一数字在2019年仍保持高增长率。其中蓝光嘉宝服务2019年半年实现收入9.33亿元,净利润1.87亿元,分别比去年同期增长58.8%和108%。毛利率方面,2016-2018年和2019年半年,蓝光嘉宝服务分别实现毛利率的32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。工业证券报告显示,2018年,物业管理行业平均毛利率在18%至38%之间,蓝光嘉宝服务毛利率无疑处于行业前列。之所以能保持较高水平,与推动毛利率较高的增值业务有关。2016-2018年和2019年半年,蓝光嘉宝在社区增值服务领域实现收入1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元和1.93亿元,分别占同期总收入的19.3%、19.7%、22.8%和20.7%。2018年蓝光家宝服务、物业管理服务、咨询服务和社区增值服务收入分别为9亿元、2.3亿元和3.3亿元,同比分别增长55.4%、42.6%和83.1%。可见,社区增值服务收入增速居三大业务线之首。大力拓展社区增值服务业务是物业服务企业增收的重要方向。通常,物业服务企业通过社区应用开展O2业务,通过线上线下方式加强对业主非标准化需求的响应。在这方面,蓝光嘉宝服务领先于许多同行。2015年,通过整合线上线下资源,开发应用“家宝家居”,提升服务质量和服务体验。截至2019年6月30日,嘉宝生活家园吸引了71.4万多注册用户,覆盖蓝光嘉宝服务管理的400多个项目。仅在2019年上半年,交易额就达到约33.55亿元。值得一提的是,“物业服务技术”对蓝光嘉宝服务降低成本、提高效率有着明显的作用。在招股说明书中关于蓝光嘉宝服务五大竞争优势的表述中,也明确提到其拥有先进信息技术的规范运作,实现了成本效益、扩张性和盈利能力。此外,蓝光家宝服务在2018年迎来了新的家庭服务系统3.0。以“物业服务O2 O生态系统”、“社区生活服务O2 O生态系统”、“生活家居云平台”三位一体,通过互联网在线聚焦线下物业服务,改变服务场景,拓展社区生活边界,丰富房地产产业链。总体来看,蓝光嘉宝服务通过母公司和第三方,横向整合,深度挖掘客户资源,快速扩大管理规模,同时规避区域集中的风险。